在宝鸡买二手房要交契税、个税,但别交“智商税”! 房产 宝鸡二手房

发布时间:2020-03-25 14:01:58   来源:网络 关键词:宝鸡二手房
在宝鸡买二手房要交契税、个税,但别交“智商税”!
原文标题:在宝鸡买二手房要交契税、个税,但别交“智商税”!
原文发布时间:2019-05-05 20:42:46
原文作者:宝鸡楼市情报。
宝鸡二手房 房产


在宝鸡买二手房要交契税、个税,但别交“智商税”!


撰文:房博士 美编:佩奇 校对:谈瑾轩



你说买二手房,我问你买哪里,你说你要城市以东,创新路以南,渭滨大道以东,蟠龙路以东。

这就好比问你找什么样的对象,你说我要个女的。

范围划得太大,爱莫能助啊朋友!

宝鸡二手房,市场情况如何?买哪儿?怎么买?本文将一次性毫无保留都告诉你。


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二手房市场是橡皮捏的

2018年是宝鸡中介行业腥风血雨的一年。

以前市场好的时候,大到上市品牌中介公司,小到不知名小店,甚至什么野钱都能进来凑热闹,各路中介门店如雨后春笋一般在各大楼盘附近钻出来,紧锣密鼓地选址、开店、装修、招聘,恨不得一周开出一家店来。

在宝鸡买二手房要交契税、个税,但别交“智商税”!


▲21世纪不动产在宝鸡

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▲邦房在宝鸡

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▲个体门店在宝鸡

市场不好的时候,成交量下降,大量挂牌的房源无人问津,随之量价俱跌,中介市场进入寒冬。

比如说A小区有5套同户型的房源在售,装修情况差不多,最低的65万,最高的70万,最先卖掉的一定是65万的(为什么?中介行业有个不成文的规定:先推最优质的房源,越是好房源越要集中所有资源抓紧时间推广卖掉,不然就会被别的中介成交),如果市场不好,这个时候只有2个客户买房,70万的房子永远卖不掉,想快速变现就得挂得比别人更便宜,一套房降5万看起来损失不大,长时间下去市场价格就是这样慢慢被拉低的。

一个2000多户的次新房小区,原本一个月能成交十几套房子,现在一个月才成交了5套,附近有8家门店(其中2家属于大中介A公司,1家属于大中介B公司,另外3家是小个体门店),5套都在A和B两家公司成交,由于竞争激烈,A和B收取的中介费打了折扣,从原本的2%降到了1.6%,小中介抢不到买卖业务,仅靠租赁业务支撑运营,而大中介运营成本高,大家都严重亏损。

“没有卖不出去的房子,只有卖不出房子的经纪人。”

这个行业绝对不养闲人,普遍底薪很少,提成很高。很多公司实行无底薪制度,即便有底薪的经纪人,如果连续两个月不开单,底薪也要被取消,这意味着没有成交就没有收入来源。所以不需要主动裁员,当市场成交量下降,自然有大批量经纪人被迫转行。

整个城市的二手行业体量也会随着成交量的下降,迅速缩减至一个合理规模。

这个状况,宝鸡中介已经集体捱了一年有余。

凛冬既至,北风肆虐,草木维艰,无以为继。

我的一个中介朋友告诉我,曾经的神盘小区,一个月成交几十套房子的时候,附近有10多家中介,而现在,关门的关门,更名的更名,数一数,基本上都整合到了那几家大公司旗下,经纪人天天不是做租赁业务就是卖新房,没办法,二手房的成交量太低了。

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热门区域盘点

所以二手房真的不能买了吗?非也。

  1. 二手房贷款利率最低上浮15%,比新房更低;
  2. 二手房银行评估价已经和成交价持平甚至略高,因此首付可能等于甚至小于30%
  3. 大量房源攒着卖不掉,形成了一个买家掌握话语权的买方市场。


在房博士看来,这是一个刚需和刚改可以上车二手房的好时机。

以房博士在二手房的从业经历,今天想从大中介公司圈地抢市场的角度和逻辑出发,给大家盘点宝鸡成交量价皆有的二手房最热门区域,分析现状,给购房的朋友一个小小的参考。

1. 高新1-6路区域


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这个宝鸡目前最热门的区域,早期成交量大的小区是高新永泰名苑、水木清华、左岸新城、这么几个,附近还有众多划片高新中学、宝鸡中学的老小区如东方文苑、东方文苑等,是一流名校学区+改善盘云集的片区。

配套情况:

主干道创新路、渭滨大道、高新大道、和谐路、蟠龙路,东边有天下汇购物商场、万润国际广场、融金国际、高新人民医院、财富大厦和美食商业街等商业和商务配套资源,还有宝鸡天下汇这个大流量,西有石鼓园、陈仓老街、等文化休闲配套,南有高铁南站,北有渭河公园。现在这片区域支持者宝鸡城市发展的主要命脉之地,可以说是“宝鸡的CBD”美称。

名校云集:高新一小、二小、三小、六小、高新一中、宝中。

小结:5500-6500的价格,贵的有理,贵的应该,有希望继续贵下去、贵出新高度。

2. 金台、行政中心区域


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这个区域人口密集、政治中心,一直是中介行业的兵家必争之地。这个区域成交量大的小区有东岭、三迪、联盟、轩苑、泰森、千禧时代、等等。

配套情况:

主干道金台大道、东风路、大庆路、三全路、行政大道、宏文路。这个区域不适合狭隘地谈论什么配套,它最大的资源来自曾经城中村积攒下的庞大外来人口和集中拆迁后的大块土地,甚至还有拆迁后产生的一批具有不凡消费实力的new money们。它好像什么也没有,又好像什么都有。

东岭是其中为数不多的改善居住区,有优越的社区理念和独特的运维体系。

小结:单价5500以下的二手房一抓一大把,金台和行政中心这个区域这两年持续有新盘入市。这是一个逐渐从混乱无序走向成熟稳定的住宅集中区域,同时也是高新三期外溢区域。买这里,未来很有希望。

3. 高新二期


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该片区可以称之为符合宝鸡人特色的富人区,为啥说是特色呢!第一,周边没有高新一期那么闹腾,符合宝鸡人慢的性格。第二,小区环境要美,宝鸡市一个生态文明城市,宝鸡人习惯干净整洁。第三,名企开发商更多。目前成交量大的小区主要是宏运海河湾、凌云现代城、宝钛家园、尚浦景园、阳光上东等。

配套情况:

主干道有高新大道、滨河路,科技路、10分钟车程的天下汇商业以及开发商的自持商业、渭河公园的文化休闲配套、高新五小等。

小结:二手房均价6000以上,其他次新房小区的价格大部分在6500以上。名企开发商众多,小区环境以及物业管理都属于上层。总体氛围和配套都不俗,是十分宜居的一个富人区域。

4. 市中心区域


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该区域成交量主要集中在老破小小区,建设年代都在10年左右。

配套情况:

宝鸡老城区繁华的生活圈,周边众多次老破小区,除此个别新的小区以外,经二路有着丰富商业资源和便利交通,缺点就是小区老、小区破、小区小。

小结:这个区域的二手房慎重选择,单价在4000左右,升值空间小,居住环境差,但是商业环境比起高新一期目前来说好一点,毕竟是宝鸡人的中心。儿时伙伴经常约的地方,还记得“银座见”吗?

5. 桥南、城西区域


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这片区域单位家属院等小区在本片区成交量较高,因为这片区域宝鸡传统企业众多。

配套情况:

主干道有清姜路、公园路、川陕路、姜谭路等。有宝鸡最大的医院宝鸡市中心医院、钢管厂、氮肥厂、烽火、凌云电器、长岭等大型国有企业,同时也有宝鸡植物园、九龙山公园等良好的生态环境。

小结:这个片区属于传统意义上的“西郊”,次新房小区多,老家属院也很多,配套资源上部分享受了市区域的外溢,交通和生活都很相对便利,人们生活节奏普遍较慢,价格普遍在4000-5000。


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前方黑马预警!


2018年那波上涨挑动了市场兴奋的神经,很多购房者失去理智,开始扎堆裸泳,19年当最后一波潮水退去,19年二手市场说好听点是横盘,事实上普遍下跌5%-10%。

三迪从7000降到6500;

碧桂园从7500降到7000;

左岸新城从7000跌到6200;

高新名门从6500降到5000;

少部分楼盘顶住压力没有下跌,比如尚浦景园和恒大维持在6200-6800左右的价格不变,恒大部分户型维持在7000。

在这样的买方市场上,业主和买家都在拉大锯,没有诚意的价格挂出来,注定无人买单。

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记好知识点,免交智商税

总结了五大热门区域,最后想说,买二手房:

  1. 买热门区域,配套好、将来不愁卖,买的人多,未来接盘的也多;
  2. 自住购房者买距离自己工作和生活圈近的区域,有利身心健康、家庭和谐。理论上说,只要有好的配套资源,买哪里都能涨,比如去年那一波,宝鸡二手房整体普遍上涨,也没落下谁。不用过分迷恋某一个区域,适合自己的才是最好的;
  3. 能力范围内买品质最好的楼盘,能够流通和变现的生命周期长。然后在可选择的条件方面:地段>楼盘品质>物业>业主群体素养>户型>价格>朝向>楼层>装修。换句话说:买你真正想要的房子,哪怕需要等房源,而不是眼前大量唾手可得的房子;
  4. 随着新楼盘建设和交房,未来会有新的热门区域产生,如蟠龙新区、高新三期区域等,对新楼盘来说,交房2年左右会逐渐进入成交量高峰;
  5. 和奔驰事件类似的,有些房屋中介收取贷款额1%的贷款服务费,理论上不需要交,交了也是返给中介的,选择中介时可以提前问清楚;
  6. 大开发商的物业旗下也有房屋租售中心,但是交易代办水平需要慎重考量。
  7. 通过中介买房一定签署含中介方在内的三方协议,没有三方协议相当于裸奔,风险相当大。一些互联网中介是不提供三方协议的。
  8. 中介的作用绝不仅是找房子、谈价格,更重要的是签三方协议后,带领双方进行及时安全的交易,保障双方的合法权益不受侵害。因此选择一家靠谱公司很重要。你交的中介费其实不止是服务费,更是一份保险。市场不好的时候大部分公司不会坚持中介费一分不降,但作为购房者,过分计较这个钱无异于因噎废食。要知道北京上海的中介费都是高于2.5%的,宝鸡普遍低于或等于2%。(不是广告,没有拿钱,也不欠人情)
  9. 网络平台的选择:房天下、楼盘网真房源,但是显示的价格比成交价总体略高一点点,58、安居客系的网站,价格比成交价总体偏低一点点,存在少量钓鱼房源的情况。可以都看看,或者你也可以选择我们,哈哈。
  10. 买哪个小区的房子,最好去找该小区门口的中介,他们最懂这个小区,和业主的关系大概率也是最好的(这个很重要)。
  11. 最新消息,热门区域二手房成交量自年后到现在正在复苏,量价均有上升趋势。
  12. 祝您买到满意的二手房!

幸福里买房
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原文作者:宝鸡楼市情报。

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